Per 1 juli 2024 is helaas de Wet Betaalbare Huur ingegaan. Het is de doodslag voor de particuliere verhuurders van woningen in Nederland. In dit artikel leggen we je het e.e.a. simpel uit.

De wet komt er in grote lijnen op neer dat de huurder enorm veel bescherming heeft gekregen vanuit de overheid. Helaas zal dit naar alle verwachtingen van experts een flink averechts effect krijgen, maar daar later meer over.

Het grootste punt dat er veranderd is dat verhuurder van het grootste deel van alle huurwoningen niet meer zelf de huurprijs mogen bepalen. De huurprijs die nog maar gevraagd mag wordt word bepaald aan de hand van een score. Die ‘score’ wordt bepaald aan de hand van ‘huurpunten’. En die huurpunten worden weer bepaalt door o.a. de WOZ waarde, het energielabel, de woonoppervlakte, de buitenruimte en de voorzieningen in een woning.

Vrije sector

Alleen als een woning 187 of meer huurpunten heeft, mag de verhuurder zelf bepalen welke huur hij vraagt. Dat noemen we ‘vrije sector’ of ‘geliberaliseerde huur’.  Alles onder die 187 huurpunten is dus een ‘gereguleerde huur’ (dus daar waar de huurbaas maximaal maar mag vragen wat de overheid voorschrijft).

Huurprijs is financieel niet haalbaar

Die gereguleerde huur is vaak maar grofweg de helft van wat een verhuurder zou moeten vragen om de verhuur financieel interessant te maken. Immers, de huurder heeft heel veel kosten. Namelijk:

  • Hypothecaire rente
  • Fiscale kosten (Box 3 belasting)
  • Onderhoudskosten
  • VvE kosten
  • Kosten bij nieuwe verhuur

Handhaving en bescherming van de huurder

Nu zou je er als verhuurder voor kunnen kiezen om in overleg met de huurder toch een hogere huur af te spreken (als je niet aan die minimale 187 huurpunten komt). Echter, helaas werkt dat niet en dat is om de volgende 3 redenen:

Reden 1 – Dwingend recht

De wet betaalbare huur is ‘Dwingend recht’ en er mag simpelweg niet van worden afgeweken. Dus al tekent de huurder er zwart op wit voor dat hij akkoord gaat met een hogere huur dan afgesproken, dan nog verplicht de overheid dat je deze huur terugdraait naar de maximaal toegestane huur volgens het huurpuntenstelsel.

Reden 2 – Handhaving

Gemeenten gaan actief controleren of huurcontracten die niet volgens de regels zijn. Dus huren die hoger zijn dat het maximaal toegestane. Normaal zou je zeggen dat het niet te handhaven is, maar daar heeft de overheid wat op bedacht. Namelijk: de verhuurder met verplicht bij elk contract een huurpuntentelling doen inclusief de berekening (deze kan men maken op de website van de Nederlandse Huurcommissie). De huurder is verplicht een kopie van het huurcontract inclusief die huurpuntenberekening in te leveren bij de gemeente. Daardoor kan de gemeente ambtenaar direct zien om een huur afwijkt wat van de maximaal toegestane huur en als dat zo is dan kan de gemeente direct handhaven. Een verhuurder kan dan ook een flinke boete krijgen.

Reden 3 – Huur voor onbepaalde tijd en huurverlaging

Tussen 2016 en 2024 was het mogelijk om jouw woning te verhuren voor de tijdelijke duur van maximaal 24 maanden. Met de invoering van de Wet Vaste Huurcontacten is het niet langer toegestaan om nieuwe tijdelijke huurcontracten voor zelfstandige woonruimte aan te bieden met een maximale duur van 24 maanden. Dat betekent dat de huurders van de woning hun hele leven huurbescherming hebben. Stel dat je als verhuurder toch een hogere huur hebt afgesproken met de huurder dan het wettelijk maximum, dan kan de huurder deze huur op elk moment met hulp van de huurcommissie verlagen en daarna ook de rest van zijn/haar leven de woning blijven huren voor die lagere huur. Daarmee kan een investering (een woning) voor een verhuurder plotseling meer dan de helft van zijn waarde verliezen. Immers een woning met een huurders er levenslang in voor een huur die niet een kostendekkend is, is bijna niks meer waard.