Wat doet een aankoopmakelaar?

De vraag “Wat doet een aankoopmakelaar?” voelt als een inkoppertje. Een aankoopmakelaar helpt natuurlijk de huizenzoeker een geschikte koopwoning aan te kopen. Dat deel is duidelijk. Maar hoe ziet dat er nou in detail uit en wat doet de aankoopmakelaar nog meer? Ik dit artikel leggen we het je uit. En dat uitleggen doen we aan de hand van een voorbeeld van Bas en Sanne.

Bas en Sanne zijn op zoek naar hun eerste koophuis. Ze zijn al een jaar bezig en hebben al 10 biedingen gedaan, maar nog steeds niet raak geschoten. Nou ja, 1 keer was het gelukt om een huis te kopen, maar toen bleek bij de bouwkundige keuring er van alles wat mis te zijn met de woning waardoor ze de koop ontbonden hadden. Het is tot nu toe een vervelend hobbelig traject en daarom besluiten Bas en Sanne op aandringen van vrienden om een aankoopmakelaar te nemen.

Zoekgesprek

In hun zoektocht naar een aankoopmakelaar nemen Bas en Sanne contact op met het makelaarskantoor VK Makelaars.

Het eerste dat deze aankoopmakelaar doet is het stel uitnodigen op kantoor voor een zoekgesprek.

In dit zoekgesprek worden eerst heel goed alle woonwensen van Bas en Sanne opgenomen. Ook wordt er een duidelijke uitleg gegeven over de werkwijze en wat men aan dienstverlening van de aankoopmakelaar mag verwachten. 

Verder geeft de aankoopmakelaar een aantal hele belangrijke tips waardoor de zoekers de kans van succes eens stuk kunnen vergroten. Na het zoekgesprek stuurt de makelaar de zoekers en zoekvoorstel met daarin o.a. een samenvatting van de zoek wensen, de werkzaamheden en de kosten.

Opdracht tot dienstverlening (OTD)

Bas en Sanne besluiten met de makelaar in zee te gaan. De makelaar stelt een opdracht tot dienstverlening op waar alle afspraken netjes in staan. Deze OTD wordt aan de klanten verstuurd ter ondertekening.

Versturen aanbod

De makelaar stuurt de klanten woningen toe die hij heeft gevonden en waarvan hij van mening is dat deze aansluiten op de woonwensen van zijn klanten. De aankoopmakelaar zorgt er ook voor dat de zoekers per mail dagelijks het nieuwste aanbod aan woningen toegestuurd krijgen, inclusief woningen die nog niet op Funda staan. Het is overigens niet zo dat alleen NVM-Makelaars aanbod dat nog niet op Funda staat kunnen mailen. Ook niet-NVM-makelaars kunnen dat voor hun klanten doen (hoe, dat leer je in onze cursus). 

Beoordelen woningen en afspraken maken

De aankoopmakelaar beoordeeld de woningen die zijn klanten aan hem hebben gestuurd. Als hij denk een woning bij voorbaat al niet verstandig is (omdat bijvoorbeeld nu al bekend is dat de fundering niet meer goed is), dan zal hij zijn klanten adviseren deze woningen te laten vallen. Verder maakt de aankoopmakelaar de afspraken voor de bezichtigingen. Als een aankoopmakelaar een afspraak maakt voor de bezichtiging, dan krijgt deze meestal een betere bezichtigingsplek dan als iemand zonder aankoopmakelaar belt.

Bezichtigen

De eerste afspraak voor een bezichtiging is gemaakt en de aankoopmakelaar gaat samen met Bas en Sanne de woning bezichtigingen. 

Onderhoud

Bij de bezichtiging wijst de aankoopmakelaar zijn zoekers op deze aantal opvallende bouwkundige zaken:

-Het buitenschilderwerk lijkt goed te zijn, maar er zit blaasvorming in het schilderwerk en het moet waarschijnlijk volledig opnieuw gebeuren

-Er zit speling in de begane grond vloer en de aankoopmakelaar meet een te hoog vochtgehalte in binnenmuren. Er is dus een vochtprobleem en zeer waarschijnlijk zijn de vloerbalken aangetast en moeten (deels) vervangen worden.

-Er zit een asbest dak op de schuur

-De keuken is heel modern, maar er is wel erg weinig kastruimte en ook ontbreekt er een vaatwasser

-Er zit een open haard, maar geen rookkanaal

-Er zit geen cementdekvloer onder de badkamervloer waardoor o.a. tegels kunnen scheuren en er lekkage kan ontstaan

-Er zit onvoldoende ventilatie in de slaapkamers

-De waterdruk in de cv-ketel is te laag wat kan duiden op een probleem met de installatie

-Op zolder zitten brandgevaarlijk zachtboardplafonds

Woonoppervlakte

De aankoopmakelaar kijkt goed of de woonoppervlakte die in de brochure en op Funda staat, klopt. 

Het gebeurt regelmatig dat er een onverwarmde bijkeuken of bijvoorbeeld een te laag souterrain onterecht is meegeteld als woonoppervlakte. De kopers zullen een probleem hebben als ze de woning weer gaan verkopen over een paar jaar en de woning blijkt 30m2 kleiner te zijn daar waarvoor zij het hebben aangekocht. 

Strategische informatie

Ondanks dit alles zien Bas en Sanne het huis wel zitten. Voor de juiste aankoopprijs wil het stel best verbouwen om alles in orde te maken. Daarom is een andere belangrijke taak van de aankoopmakelaar om tijdens de bezichtiging ook strategische informatie te vergaren.

Het is handig om te weten hoeveel bezichtigingen er gepland staat totaal, of er al biedingen zijn en ook wat voor de verkopers buiten de koopsom om doorslaggevende factoren zullen zijn. Die informatie probeert de aankoopmakelaar daarom tijdens de bezichtiging al los te peuteren bij de verkoopmakelaar.

Bouwkundige mogelijkheden

Bas en Sanne vragen zich in de woning af wat ze allemaal kunnen doen om meer woonruimte te creëren. De aankoopmakelaar heeft hier een aantal goede ideeën over en adviseert ze om:

-Een open keuken te maken (de draagmuur kan weg zolang deze maar wordt opgevangen met een stalen balk)

–Vergunningsvrij een aanbouw te maken van 4 meter

-Met vergunning een dakkapel op zolder te plaatsen 

-Tevens een dakkapel (vergunningsvrij) aan de achterzijde van de zolder te plaatsen met de maximaal toegestane breedte

Nabespreking

Aan het eind van de bezichtiging wordt de woning buiten uitgebreid besproken. De makelaar…

• ….vraagt altijd eerst naar wat Bas en wat Sanne van de woning vinden (voordat hij zijn eigen mening geeft). 
• ….wijst het stel op het achterstallig onderhoud en geeft direct een inschatting voor de herstel+verbeterkosten
• ….vat samen wat het stel zou willen verbouwen en geeft een indicatie voor de kosten van dergelijke bouwkundige aanpassingen en uitbreidingen
• ….beantwoord alle vragen die het stel nog heeft (bijvoorbeeld: ‘Hoe erg is het dat het schuurdak van asbest is? ‘) 
• ….geeft zijn advies over of het wel of geen verstandige woning is om op te bieden. In dit geval is het advies dat het wel een verstandige woning kan zijn om op te bieden, maar alleen als de woning voor de juiste prijs aangekocht kan worden.

Een goede aankoopmakelaar zal in de meeste gevallen zijn klanten adviseren aan zijn klanten om eerst minimaal 2 nachten (letterlijk) er over te slapen alvorens een bieding te gaan doen. De ervaring is dat in meer dan de helft van de gevallen de mening over een huis kan omslaan na deze 2 nachten bezinning. Dat is dan ook wat de aankoopmakelaar Bas en Sanne hier adviseert en hij vraagt zijn klanten na 2 nachtjes slapen hem te laten weten hoe ze denken over een bieding op de woning.

Recherche

Na 2 nachten slapen bellen Bas en Sanne de aankoopmakelaar op met de mededeling dat ze er 100% zeker voor willen gaan. De volgende stap is dat de makelaar alle stukken behorend bij de woning gaat rechercheren. Zo gaat hij onder andere:

• het eigendomsbewijs scannen op de erfdienstbaarheden (is het recht van gebruik van de achterom wel vastgelegd), kettingbedingen, kwalitatieve bedingen, etc
• de vragenlijst die de verkopers wordt ingevuld scannen op bijzonderheden
• onderzoeken of er bijzonderheden te vinden zijn over de fundering en over de bodemgesteldheid (verontreiniging)
• kijken of de erfgrens klopt met de kadastraal vastgelegde grenzen
• kijken welke roerende zaken in de koop zitten en welke ter overname zijn

Zou er sprake zijn van een appartement, dan gaat de aankoopmakelaar ook alle stukken m.b.t. tot de VvE en de splitsingsakte analyseren. Bij de splitsingsakte kijkt de makelaar o.a. of hetgeen verkocht wordt ook zo gesplitst is (en niet dat een onderdeel van de woning officieel niet bij de woning hoort). Bij de VvE stukken zoekt de makelaar of de VvE gezond is, of er grote onderhouds verrassingen zijn of dat er andere bijzonderheden te vinden zijn.

De aankoopmakelaar maakt een kort verslag van zijn bevindingen en mailt dit aan zijn klanten.

Bieding voorbereiden

De aankoopmakelaar gaat meerdere vergelijkbare recent verkochte woningen onder de loep nemen en vanuit de verschillen plussen en minnen om zo goed mogelijk de waarde van de aan te kopen woning vast te stellen. Vervolgens houdt hij rekening met de strategische informatie die hij heeft kunnen verzamelen, de verwachte onderhoudskosten, de voorwaarden waarmee geboden wordt en natuurlijk het budget van de klanten. 

Dit alles resulteert in een biedingsvoorstel en een concept bieding die hij opstelt en die hij zijn klanten mailt. In dit biedingsvoorstel staat o.a. de koopsom, de ontbindende voorwaarden, welke roerende zaken met wilt overnemen en de gewenste opleverdatum of termijn.

Bieden

Het bieden zelf kan op verschillende manieren gebeuren. Het kan zijn dat het een gesloten bieding is waarbij iedereen vóór een bepaalde deadline een bod kan doen, het kan een online veilig zijn, het kan een online gesloten bieding zijn, het kan een Amsterdams biedsysteem zijn waarbij je eerst een openingsbod doet óf het kan zijn dat je een bod doet met een tijdslot waarin je jouw bod maar beperkt geldig laat zijn.

Bieden is dus niet een kwestie van een mailtje versturen. Daar komt ook bij dat je vaak op het laatste moment nog wat strategische info wilt inwinnen, door bijvoorbeeld de verkopende makelaar te peilen hoeveel biedingen er ongeveer zijn.

Koop afhandelen

Het is gelukt, de woning is aangekocht. Althans, er is ‘wilsovereenstemming’. Er kan nog van alles gebeuren, want zo lang er nog geen handtekeningen staan staat het de verkopers vrij om de woning alsnog aan een ander te verkopen. Belangrijk dus om snel te schakelen.

1. De aankoopmakelaar stuurt zo snel mogelijk de personalia van kopers naar de verkopende makelaar
2. De aankoopmakelaar adviseert wat goede notarissen zijn om de transport en hypotheekakte te verzorgen en vraagt offertes op
3. De aankoopmakelaar regelt z.s.m. een bouwkundige keuring (als er aangekocht is met keuring)
4. De aankoopmakelaar regelt (in overleg met zijn klanten en hun hypotheekadviseur) z.s.m. een taxateur die de woning gaat taxeren
5. De aankoopmakelaar helpt zijn klanten met het invullen van een uniforme verbouwspecificatie voor de verbouwplannen die men heeft en zorgt dat de ingevulde en ondertekende verbouwspecificatie ook bij de taxateur terecht komt.
6. De aankoopmakelaar stuurt ook z.s.m. WWFT-checks, een bevestiging koop, de notariskeuze en de keus of de koop kadastraal ingeschreven moet worden naar de verkopende makelaar.
7. De aankoopmakelaar controleert direct na ontvangst de concept koopovereenkomst.
8. De aankoopmakelaar neemt uitgebreid de concept koopovereenkomst door met zijn klanten waarna er getekend kan worden.

Transport

Ongeveer een week vóór de overdracht krijgen de kopers en ook hun aankoopmakelaar van de notaris een concept leveringsakte (eigendomsbewijs) én een nota van afrekening toegestuurd. De aankoopmakelaar controleert deze op juistheid en geeft terugkoppeling aan zijn klanten. Verder zal de aankoopmakelaar zijn klanten erop wijzen dat ze een opstalverzekering moeten afsluiten op de woning, hoe laat de woninginspectie is en dat de kopers naar de notaris hun paspoorten/legitimaties moeten meenemen.

Dan is de dag van de overdracht aangekomen. De aankoopmakelaar gaat eerst mee met zijn klanten naar de woning voor de woninginspectie. Hier wordt gecontroleerd of de woning zich in dezelfde staat bevindt als ten tijde van de koop.

Zijn er dingen zonder overleg aangepast of defect dan moet bepaald worden of kopende partij hier akkoord mee gaat. Verder worden de meterstanden opgenomen en wordt er gekeken of alle afgesproken roerende zaken, sleutels, afvalpas, etc. aanwezig is. 

Daarna is het tijd om samen naar de notaris te gaan. De aankoopmakelaar begeleid zijn klanten ook bij de notaris. Meestal gaat alles goed, maar soms is er iets niet goed gegaan. Het kan zijn dat er gebreken zijn ontdekt bij de inspectie waar ter plekke formele afspraken over gemaakt moeten worden.

Zelf heb ik meegemaakt dat er op de dag van de levering nog huurders in de woning zaten terwijl mijn klant de verhuizers al klaar had staan. Dat zijn cruciale momenten dat je als aankoopmakelaar er voor je klant moet zijn om maximaal zijn belang te dienen en hem moet helpen de catastrofe op te lossen.

Gelukkig is bij deze overdracht alles goed gegaan en wordt er blij afgesloten met de overhandiging van een mooie fles champagne!

Nazorg

Twee dagen na het notarieel transport bellen kopers Bas en Sanne hun aankoopmakelaar. Er is paniek. Er blijkt een ernstige lekkage te zijn. Het water stroomt naar binnen. Ook nu is de aankoopmakelaar betrokken. Hij stelt een uitgebreide mail op voor de verkopende partij waarin hij aangeeft dat hij vindt dat de verkopende partij nog verantwoordelijk is voor dit probleem.

Hij stelt voor dat kopers binnen een kosten mandaat zelf een dakdekker/loodgieter inschakelen en de factuur gestuurd kan worden aan verkopers. Verkopers gaan hiermee akkoord. Vervolgens gaat de makelaar meerdere dakdekkers/loodgieters bellen die het probleem kunnen verhelpen.

Hij vindt een geschikte specialist en brengt deze in contact met zijn klanten. Dit hoeft de aankoopmakelaar juridisch gezien niet allemaal te doen, maar een goede aankoopmakelaar die door het vuur gaat voor zijn klanten doet (dit stuk nazorg) wel.

Dus wat doet een aankoopmakelaar in het kort?

De aankoopmakelaar doet een hoop en doet veel meer dan enkel de deal maken. Het maken van de deal is maar een klein deel van al zijn werkzaamheden. Een GOEDE aankoopmakelaar zorgt echt dat zijn klanten van A t/m Z begeleid en geholpen worden zodat het hele aankooptraject soepel, prettig en zonder dure fouten verloopt.