Wat moet je als makelaar doen als er kosten komen uit een bouwkundige keuring? Dat ligt dat eraan hoe de woning is verkocht. De verschillende situaties worden behandeld in dit artikel.

Aankoopkeuring woning


Is de aangekochte woning een nieuwbouwwoning (die nog moet worden opgeleverd, dan moeten gewoon alle keuringspunten uit een bouwkundige ‘aankoopkeuring’ verholpen worden door de aannemer.

In de meeste gevallen gaat het echter om de verkoop van bestaande koopwoningen waar onderhoudskosten aan het licht komen. Hoe moet je daar als aankoop- of verkoopmakelaar mee omgaan?

Kosten bouwkundige keuring bij een instapklare woning


Wordt er een woning tot ca. 130m2 als instap klare woning verkocht of anders woning die ‘voldoende’ is onderhouden, dan kan je de ‘vijfduizend euro regel’ hanteren voor de kosten na de bouwkundige keuring.

Deze regel houdt eigenlijk in dat een achterstallige onderhoudskosten van ca. €5000,- normaal zijn en ook te verwachten zijn. Je zit daar namelijk al heel snel aan. Zou het schilderwerk over 2 jaar aan de beurt zijn bij een eengezinswoning, dan heb je al direct €4000,- onderhoudskosten in een bouwkundig rapport.

Zelfde is voor als blijkt dat het platte bitumen dak boven de aanbouw van 20m2 groot bijna aan vervanging toe is, dan zit je ook al op ruim €1600,- onderhoudskosten.

Belangrijke regel: elke bestaande koopwoning heeft achterstallige onderhoudskosten.

Daar zijn geen uitzonderingen op. Een woning heeft simpelweg te veel bouwkundige en installatietechnische onderdelen waar het uit bestaan en welke allemaal op een dag onderhoud nodig hebben. Zelfs met het doen van een bouwkundige keuring kan je niet alle onderhoudskosten precies in kaart brengen.

Kosten bouwkundige keuring kluswoning: goed onderhouden


De voortkomende kosten uit de bouwkundige keuring zijn bij kluswoningen net wat anders. Bij een kluswoning heb je grofweg 2 varianten: goed onderhouden en slecht onderhouden kluswoningen.

Een bouwkundige keurder schrijft alleen kosten voor constructiedelen die vervangen of gerepareerd moeten worden omdat ze kapot zijn of omdat ze een gevaar opleveren (zoals een brandgevaarlijk plafond). Maar niet omdat het moet.

Enkel glas of een oude gaskachel als verwarming is niet een keuringspunt waar kosten voor worden opgenomen. We zien heel vaak kluswoningen die altijd met heel veel zorg onderhouden zijn en waar bij een bouwkundige keuring opvallend weinig onderhoudskosten uit vloeien.

Kosten bouwkundige keuring kluswoning: slecht onderhouden


Dan is er ook de variant ‘slecht onderhouden’ kluswoningen. Hier worden kosten voor bouwkundige onderdelen die (aan het) vergaan zijn opgeschreven.

Bij deze woningen is het als makelaar vooral belangrijk om naar alle partijen een duidelijke verwachting te scheppen over de niet zichtbare constructieonderdelen.

Dat alle kozijnen, alle muren, alle plafonds, al het sanitair etc. etc. vervangen moest worden, was iedereen al duidelijk. Maar de grote verrassingen kunnen hier nog geen zitten in als er problemen zijn met de niet of minder goed zichtbare grote constructieonderdelen zoals de fundering, een begane grond vloer of het pannendak.

Als verkopende makelaar wil ik daarom weten bij de verkoop van een kluswoning wat de kandidaat koper allemaal gebudgetteerd heeft dat er (mogelijk) moet gaan gebeuren in de woning.

Is dit te beperkt meegenomen in de verwachting van de kandidaat-koper of diens aankoopmakelaar en neemt men een bouwkundige keuring op als voorwaarde, dan kan dit zomaar eens tot problemen gaan leiden.

De kopende partij kan dan kort na de keuring willen heronderhandelen door een koopsomreductie te eisen als de onderhoudskosten in zijn ogen flink tegenvallen (omdat hij het te summier heeft ingeschat).

Er is nog een reden waardoor een bouwkundige keuring bij een kluswoning een risico is voor de verkopende partij. Als een koper een kluswoning bouwkundig laat keuren en uit het keuringsrapport blijkt dat de directe herstelkosten groter zijn dan 10% van de koopsom, dan wordt het lastiger om een financiering op de woning te krijgen, met het risico dat de koper geen financiering krijgt.

Elke situatie en soort woning vraagt dus een andere benadering als het gaat om de voortkomende kosten uit de bouwkundige keuring. Houd er dus rekening mee of het gaat om een instapklare woning is of een kluswoning en kijk goed naar het gepleegde onderhoud, zodat jij een realistische verwachting kan scheppen bij de kopende partij.

Bouwkundige gebreken bij woningen tot 1920

Bouwkundige gebreken bij woningen uit de jaren 30 en 40

Bouwkundige gebreken bij woningen uit de jaren 60 en 70

Hoe om te gaan met koopsom reducties die worden geëist?


Stel, bij de bouwkundige keuring van een instapklare woning is er (slechts) €2.000,- aan achterstallig onderhoud. Het is minder dan jij als verkopend makelaar tijdens de bezichtiging als inschatting hebt gegeven. De kopers gaan heel moeilijk doen na de keuring en eisen een koopsomreductie van €2.000,-. Wat adviseer jij aan jouw opdrachtgever om te gaan doen?

A. Koopsomreductie toewijzen onder de voorwaarde dat men afziet van de resterende wettelijke bedenktijd.

B. De achterstallige onderhoudskosten delen, waardoor jullie een tegenvoorstel doen van een koopsomreductie van €1.000,-.

C. De een na hoogste bieder vragen of hij nog interesse heeft en bereid zou zijn om er nog iets bij te leggen. Dan (als je een back-up koper hebt) terug naar de 1e koper en zeggen dat er geen koopsomreductie komt omdat een dergelijke claim in deze situatie zeer onredelijk is. Indien nog niet getekend, kan men vandaag nog tekenen en anders ga je de woning aan iemand anders verkopen.

Dit adviseren wij:

Iemand laten afzien van de wettelijke bedenktijd is onwettig, dus die optie vervalt. Het delen of deels meebetalen niet voorziene onderhoudskosten is in principe prima. Maar het moet dan wel zo zijn dat dit onderhoudskosten zijn die redelijkerwijs niet voorzien waren.

Als jij als verkopend makelaar al waarschuwt voor een rotte vloer en de vloer blijkt vervolgens inderdaad rot te zijn, dan zou een koopsomreductie vanwege een rotte vloer onredelijk zijn. Echter, als jij een instapklare woning verkoopt en de hele vloer blijkt dan rot en er zijn €20.000,- herstelkosten, dan is een koopsomreductie van minimaal de helft hiervan heel redelijk.

De verkopende partij de gehele nieuwe vloer laten betalen zou weer niet redelijk zijn, want een nieuwe vloer voegt meer waarde aan een woning toe en vergroot in principe ook het woongenot (betere isolatie).

Hoe dan ook, in het voorbeeld die we hier gesteld hebben gaat het slechts om €2.000,- herstelkosten waar jij als verkopend makelaar de kandidaat-koper tijdens de bezichtiging al een hogere raming van had gegeven. In een case als deze mag een verkopende makelaar best de poot stijf houden.

Want zoals je in dit artikel hebt kunnen lezen heeft ELKE woning wel onderhoudskosten en is een achterstallig onderhoud bij een goed onderhouden woning van ca. €5000,- vrij normaal en ook te verwachten. Achterstallige onderhoudskosten van €2000,- vallen dus ontzettend mee en daarvan is het niet onredelijk als de verkopende partij geen concessies doet m.b.t. afgesproken koopsom.

Zorg dat dat je heel zakelijk wordt en drie stappen vooruit denkt. Het oplijnen van een back-up koper is – als je dit professioneel en integer doet (mensen niet blij maken met een dode mus) – een goed gameplan.

Vergeet niet: jij moet altijd binnen de regels doen wat het beste is voor jouw opdrachtgever en dat is de woning goed verkopen en zorgen dat de verkopende partij het minste risico loopt.

Let op: zorg bij het doen van een aanpak als deze (oplijnen backup koper), waar gevolgen/risico’s aan zitten, dat je dat altijd doet na schriftelijke (e-mail/whatsapp) toestemming van jouw opdrachtgever.

Voor de goede orde, ons antwoord in bovenstaande case zou antwoord C zijn.