Je hebt net een woning aangekocht voor jouw klanten en krijgt de concept koopovereenkomst binnen. Wij leggen je hier simpel uit wat je voornamelijk goed moet checken.
We gaan er in dit voorbeeld vanuit dat er gebruik is gemaakt van een model koopovereenkomst van de NVM, VBO of VastgoedPro.
Personalia
Allereerst: controleer op pagina 1 of alle personalia exact kloppen. Laat dit vooral jouw klanten (kopers) ook echt goed zelf checken. De ervaring is dat zij het best mogelijke fouten in hun eigen personalia ontdekken.
Artikel 1 – Het verkochte
Ik artikel 1 staat wat er verkocht is. Hier gaat het heel vaak fout. Het gebeurt nogal eens dat er vergeten wordt een parkeerplaats, berging en/of stukje extra tuingrond hier op te schrijven terwijl dit in de mondelinge verkoop wel gekocht is. Ook kan het zijn dat de kadastrale gegevens van het verkochte niet kloppen met datgene wat er in het eigendomsbewijs staat.
Artikel 4 – Notariskeuze
Controleer of de notaris die de kopers hebben geselecteerd in artikel 4 benoemd staat. Zo voorkom je o.a. dat er later discussie ontstaat over een notaris die te ver uit de richting zit en verkopende partij hier niet aan mee wil werken.
Artikel 5 – Waarborgsom
Vaak spreek je af dat de waarborgsom binnen 6 weken na tekenen koopakte gestort wordt. Alternatief is dat er een bankgarantie wordt afgegeven, maar meestal kiest men voor het storten van een waarborgsom, omdat een bankgarantie geld (ca. €500,-) kost. Belangrijk voor de aankoopmakelaar om te checken om de datum van de waarborgsom/bankgarantie ook daadwerkelijk het aantal afgesproken weken na tekenen van de koopovereenkomst is. Voor de verkopende makelaar is het belangrijk om te kijken of het wel logisch staat. Stel het transport is op 1 juli, dan moet niet de waarborgsom op 30 juni staan, dan heeft dit namelijk geen enkele zin. De waarborgsom moet al helemaal niet staan ná de datum van het transport. Let ook even op als aankoopmakelaar dat de datum van de waarborgsom niet staat vóór de datum van het financieringsvoorbehoud. De meeste kopers laten de waarborgsom storten door de bank die de hypotheeklening verstrekt. Er kan nog geen waarborgsom gestort worden zo lang die financiering nog niet rond is. Dus daarom komt de datum van het financieel voorbehoud in principe altijd vóór datum van de waarborgsom.
Artikel 6 – Staat van de onroerende zaak
Heel artikel 6 is belangrijk om te checken omdat het grootste deel van dit artikel belangrijk is. Het gaat hier namelijk over WAT er precies verkocht is. Niet alleen de bakstenen zelf, maar juist ook alles wat er onder ligt en alle rechten, verplichtingen en risico’s die erop van toepassing zijn.
We nemen het hier kort met je door:
6.1 Je koopt de woning zoals je die hebt gezien bij de bezichtiging met alle zichtbare en alle onzichtbare gebreken die er op dat moment waren en alle rechten en verplichtingen die er op de woning en het perceel rusten. Nu moet dat geen punt zijn, want als het goed is heb jij als aankoopmakelaar de woning en alle stukken die bij de woning horen kritisch bekeken.
6.2 Als er erfdienstbaarheden zijn of kwalitatieve bedingen ben je er bewust van dat die bij de woning horen. En ook als er publiekrechtelijke beperkingen zijn. Een voorbeeld van een publiekrechtelijke beperking is bijvoorbeeld beperkingen die een huisvestingsverordening oplegt. Maar ook dit moet geen probleem zijn, want als het goed is hebt jij als aankoopmakelaar alle stukken goed gelezen.
6.3 Hier lees je met welk gebruiksdoel het verkochte verkocht is. Dit zou natuurlijk als woning moeten zijn. Maar er kan ook staan dat het bedoeld is als atelierruimte, kantoorruimte, winkelruimte. Koop jij het pand aan voor jouw klanten als woning en mag het alleen als winkelruimte gebruikt worden, dan maak jij als aankoopmakelaar een grote fout. Check daarom ook altijd goed op de website ruimtelijkeplannen.nl welke bestemming er op het verkochte zit
6.4.1 Als er WEL verontreiniging bekend is, dan wordt dat hier gemeld. Als dat het geval is, lees daar NIET overheen. Zoek eerst heel kritisch uit wat er aan de hand is en betrek hier volledig jouw opdrachtgever in. Als het goed is heeft de verkopende makelaar jou ook een bodemrapport (ook wel bekend als omgevingsrapportage of milieurapport) verstrekt. Lees dit kritisch. Zijn er risico’s op verontreiniging doordat er ernstige verontreiniging is vastgesteld in de directe omgeving van de woning? Meldt dit dan altijd zowel schriftelijk (om jezelf in te dekken) alsook mondeling bij jouw opdrachtgever om goed uit te leggen wat dit betekent. Hoe je een bodemrapport kan lezen, leren we je in dit artikel.
6.4.2 zijn er nog ondergrondse olietanks bekend bij de verkopende partij? Dan lees je dat hier. Maar dat zou geen verrassing moeten zijn, want als het goed is, is je dat ook al bekend omdat je het bodemrapport hebt gelezen. Is er nog zo’n tank aanwezig, zorg dat dat er een Kiwa-certificaat in bezit is, waarin te lezen is dat de tank gesaneerd is.
6.4.3 Asbest is vaak niet spannend, maar als het volgens de verkopende partij aanwezig is, dan staat dit hier vermeld. Als het hier wordt gemeld, zorg dan altijd dat je weet waar het zit en check even bij bijvoorbeeld een bouwkundig keurder of ervaren Register Makelaar of dit spannend is. Doe altijd hierna schriftelijk (per e-mail dus) verslag bij jouw opdrachtgever. Zorg overigens dat je altijd dit soort e-mails aan jouw opdrachtgever makkelijk kan terugvinden in het dossier of CRM (óók nog over 20 jaar).
6.4.4. Eventuele aanzeggingen van gemeentes of nutsbedrijven maak je in praktijk bijna nooit mee, maar als ze er zijn: onderzoek wat de gevolgen zijn, vraag advies aan ervaren collega’s en doe wederom schriftelijk verslag aan jouw opdrachtgevers hierover.
6.5 + 6.6 Niet spannend
6.7 Als het een monument en/of beschermd stads/dorpsgezicht is dan hoort de verkopende partij dit hier te melden. Vooral beschermde stads/dorpsgezichten worden vaak vergeten te vermelden. Check daarom altijd zelf goed het kadastraal bericht (ook wel ‘eigendomsinformatie’ genoemd) en het eigendomsbewijs plus cultuurerfgoed.nl.
Is het wél een monument en/of beschermd stads/dorpsgezicht: meldt dit jouw klanten weer per e-mail.
6.8 + 6.9 Daar gaat het over of iemand anders en/of de gemeente niet eerst een recht hebben om de woning te mogen kopen. Zou dit het geval zijn en vergeet de verkopende partij dat te melden, dan heeft vooral de verkopende partij een probleem.
Wel kan het in veel gevallen verstandig zijn de koopakte in te laten schrijven in het kadaster (gaan we het straks over hebben) om jouw kopers extra bescherming te bieden voor als de verkoper onrechtmatig de woning later toch nog aan iemand anders verkoopt die hier bijvoorbeeld een optierecht op had.
6.10 Als je een verhuurde woning aankoopt, en huurders mogen dingen (zoals een keukenblok) meenemen dan is het goed dat jouw opdrachtgevers weten dat dit ‘wegneemrecht’ bestaat en van toepassing is.
6.11 t/m 6.13 Niet spannend.
Artikel 7 – Feitelijke levering
Er zijn maar 2 dingen spannend in dit artikel:
Als er zaken geen eigendom zijn maar worden geleased of gehuurd, dan lees je dat hier; én ook in de lijst van zaken! Als dat het geval is, doe dan de rode zwaailamp direct maar aan, want dit MOET je meteen schriftelijk melden bij jouw kopers. Het gebeurt best vaak dat een woning wordt aangekocht met een geleasede cv-ketel waar een duur langlopend leasecontract op zit, zonder dat kopers daar goed op gewezen zijn door hun aankoopmakelaar!
Het andere wat je moet weten is of de woning wel leeg en vrij van gebruik en huur wordt opgeleverd. In praktijk gebeurt het regelmatig dat een verhuurde woning wordt verkocht waar de huurders uit gaan. Jij moet weten of je voor jouw klanten dan wel een woning hebt gekocht die zonder huurders wordt opgeleverd, anders kunnen jouw klanten de woning helemaal niet gaan bewonen. Zorg daarom altijd bij elke woning dat je in artikel 7 leest dat de woning vrij van huur en gebruik wordt opgeleverd. Tenzij je natuurlijk een beleggingspand aankoopt welke bewust al verhuurd is.
Inschrijven kadaster
Dit is vaak artikel 13. Lees even in dit artikel waarom je dit wel of niet moet doen en adviseer jouw klanten hier altijd goed over!
Bijlagen checken
Vaak is dit artikel 19. Het gebeurt ontzettend vaak dat er bijlagen zijn genoemd in de koopakte welke nooit zijn ontvangen. De winnaar die altijd uit de bus komt is het Energielabel. Die staat standaard in dit rijtje, maar heel vaak is die er nog niet en is die ook helemaal nog niet verstuurd aan de kopende partij. Nadere mededelingen
Vaak is dit artikel 20. Er wordt veelal afgesproken dat bepaalde roerende zaken die ter overname stonden in de lijst van zaken bij de koop inzitten. Denk aan gordijnen, spiegelwanden, een kledingkast, etc. In de concept koopakte en de lijst van zaken die er vervolgens wordt opgestuurd is nergens uit op te maken dat die overgenomen roerende zaken daadwerkelijk bij de koop inzitten. Dit gaat echt heel vaak fout! Ófwel er staat bij het onderdeel ‘Nadere mededelingen’ een zin dat die roerende zaken bij de koop inzitten, óf de lijst van zaken die met de koopakte mee is gestuurd is hierop aangepast. De overgenomen zaken staan dan op ‘blijft achter’.
Comments are closed.